Le petit guide de l'immobilier
Les futurs acquéreurs de biens immobiliers se posent souvent la question suivante : dois-je effectuer un achat dans le neuf ou dans l’ancien ?
Outre le prix du logement, nous vous présentons cinq critères qui sont à prendre en compte avant une décision d'investissement dans l'immobilier : les frais, la fiscalité, les garanties accordées par le promoteur, la réglementation, le confort thermique et acoustique, sont autant de paramètres qui doivent être analysés.
Crédit photo : Les Echos
Achat d’un bien immobilier ancien : quels avantages et inconvénients ?
Dans l’immobilier ancien, la diversité et la disponibilité des biens sont appréciées. Les prix affichés peuvent être plus abordables : en effet, lorsque vous négociez, le vendeur peut vous accorder une ristourne selon ses objectifs de vente. Les investisseurs avec un petit budget seront sans doute tentés par les biens immobiliers anciens. Ces avantages non négligeables de l’ancien doivent néanmoins être évalués en fonction des limites ou inconvénients. Ces inconvénients peuvent finalement augmenter le coût de votre investissement et en réduire la rentabilité.
Les travaux de rénovation
Attention : en choisissant un bien immobilier ancien, vous serez très certainement amené à effectuer des travaux de rénovation afin d’améliorer le confort du logement. En effet, les bâtiments ou habitations construits avant l’entrée en vigueur de la loi RT2012 (Règlementation thermique), relative à l’économie d’énergie, ne respectent pas les normes de construction permettant de réduire la consommation en énergie du logement ou du bâtiment.
En effet, lorsque le bâtiment ou le logement est bien isolé, les besoins en chauffage en hiver et en climatisation en été diminuent. Actuellement, les normes en matière de performances énergétiques sont en perpétuelle évolution : l’isolation des combles, la réparation de la toiture, le remplacement des menuiseries, la mise aux normes des équipements électriques et de la plomberie, etc.
La plupart du temps, il convient également d’actualiser le décor lorsque le revêtement du sol, les couleurs des murs ou encore la menuiserie doivent être remis au goût du jour afin que le logement soit plus attrayant pour vous ou vos locataires potentiels. Ça nécessite de prévoir un budget rénovation.
Les diagnostics avant l’achat
Des mauvaises surprises peuvent vous attendre si les diagnostics indispensables n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art (diagnostic de performance énergétique, gaz, électricité, assainissement, termites, amiante, plomb, risques naturels et technologiques, etc.). En effet, un logement ancien construit avant l’entrée en vigueur de la règlementation thermique de 2012 consommera plus d’énergie pour le chauffage en hiver et pour la climatisation en été. Pour information, l’aspect énergétique est prioritaire dans la conception des logements neufs.
La fiscalité
L’achat d’un bien ancien vous expose à une fiscalité peu avantageuse comparé au neuf : les droits de mutation réclamés par les collectivités territoriales et par l’État donnent lieu à des frais de notaire plus élevés que dans le neuf, allant de 7 à 8 % du prix total. De plus, le propriétaire d’un logement ancien doit s’acquitter d’une taxe foncière au plein tarif.
Achat d’un bien immobilier neuf : quels avantages et inconvénients ?
L’inconvénient principal d’un achat dans le neuf est sans doute le prix à l’achat, qui peut être plus cher par rapport à un bien ancien équivalent dans la même localisation. Cependant, ce prix donne accès à une économie de dépenses d'entretien dans le long terme. On peut donc considérer que c’est un investissement rentable.
Investir dans l’immobilier neuf vous permet de disposer ou de proposer un cadre de vie à la fois moderne et fonctionnelle. Vous profitez de différentes garanties promoteurs qui vous prémunissent d’éventuels défauts de construction ou de malfaçons. Par ailleurs, des dispositifs légaux vous garantissent des facilités dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier.
Confort thermique
Les maisons et appartements neufs sont conçus dans le respect des normes les plus récentes. Ils offrent un confort optimal aux occupants grâce aux soins particuliers apportés pendant les travaux afin de respecter les normes thermiques et acoustiques. Les constructeurs veillent à la qualité des matériaux utilisés pour la construction. La température à l’intérieur des logements bien isolés est plus fraiche en été et plus chaude en hiver. Ils assurent également l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et aux divers espaces de rangement qui optimisent considérablement l’aménagement de chaque pièce à vivre.
Factures d’énergie
Les factures d’énergie relatives au chauffage et à la climatisation seront plus accessibles et améliorent le pouvoir d’achat des occupants, ce qui fidélise vos locataires. La plomberie et les équipements électriques neufs sont plus fiables et ne risquent pas d’être à l’origine de sinistres (dommages électriques, dégâts des eaux, etc.). Les problèmes de pannes de ventilation ou de chauffage, susceptibles de réduire le confort du logement, ne vous concernent pas si vous optez pour un achat dans le neuf.
Garanties promoteurs
Le promoteur propose toujours des garanties qui renforcent la fiabilité de votre acquisition. La garantie sur la construction du bien (garantie décennale) est sans doute la plus importante parce qu’elle vous assure une bonne couverture en cas de découverte de malfaçons susceptibles de compromettre la stabilité ou la viabilité de l’édifice : fissures sur les murs ou sur la structure, problème d’étanchéité au niveau des murs ou de la toiture, etc. En général, cette garantie est valable pendant les dix premières années.
Frais de notaires et fiscalité
Les frais de notaires sont autour de 2 à 3 % seulement, contre 7 à 8 % pour un bien ancien. Vous profitez de réduction et d’exonération non négligeables : réduction de 5,5 % sur la TVA si la construction est située à proximité d’une zone ANRU (zone prise en charge par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ; exonération d’impôt foncier pour les deux premières années à compter de la fin des travaux.
Si vous achetez pour votre résidence principale et que vous remplissez certaines conditions (primo-accédant), vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) accordé par l’État aux personnes qui achètent un logement neuf pour la première. Vous pourriez alors mettre votre bien en location au bout de 6 ans après l’achat.
Par ailleurs, le dispositif Pinel prévoit aussi une réduction fiscale dans le cadre de votre investissement locatif, si vous remplissez les conditions requises.
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