Le petit guide de l'immobilier
Vous vous êtes décidés à acheter un logement et l'investissement locatif semble être la meilleure alternative pour vous ? Pour savoir quel est le meilleur investissement locatif, il vous faut calculer la rentabilité de votre bien après impôts mais aussi calculer s'il est plus intéressant d'acheter dans le neuf ou dans l'ancien. Alors, chers investisseurs à vos calculettes !
Calculez votre rendement dans l'ancien
Comment calculer votre rendement brut ?
Pour calculer ce que vous rapporte un bien immobilier, il vous faut tout d'abord calculer le rendement. Ce dernier correspond à la somme que vous allez retirer de la location de votre bien après déduction des charges. Cela fonctionne comme si vous mettiez 100 € sur un livret A et que le livret vous rapportait 2 % par an : chaque année, ce placement vous rapporte 2 %, soit 2 € de rendement pour 100 € de placement. L'immobilier locatif fonctionne de la même façon.
Pour calculer ce que vous rapporte votre investissement, vous devez évaluer le prix de revient de votre bien immobilier. Le prix de revient correspond aux sommes que vous avez engagées pour l’achat de cet appartement ou de cette maison. Il comprend bien entendu le prix du bien mais aussi, les frais de notaire, les frais d’agence éventuels, les frais bancaires ainsi que le coût total des travaux que vous avez effectués. Ainsi, pour obtenir la rentabilité brute d’un appartement il faut effectuer le calcul suivant :
loyer mensuel x 12 (nombre de mois par an)/ prix de revient
Prenons l'exemple d'un appartement dans l'ancien de 90 m2, situé dans le centre-ville de Montpellier dont le prix de revient est de 200 000 € (payé comptant). Cet appartement sera loué à 880 € par mois. Le calcul sera alors le suivant :
880 € x 12 /200 000 € x 100 = 5,2 % de rentabilité brute
Le rendement brut de cet appartement (qui ne comprend ni impôt ni les charges) est donc de 5,2 %.
Comment calculer votre rendement net ?
Mais pour calculer le rendement net il faudra ajouter à votre calcul de nouveaux facteurs. Ainsi, au prix annuel de la location vous devrez enlever les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt (non présent dans notre exemple), les frais d’entretien du logement ainsi que les assurances logement qui seront à votre charge et qui doivent donc être pris en compte comme une dépense supplémentaire. Ainsi, si votre appartement à 200 000 € vous rapporte 10 560 € de loyers annuels et présente 1000 € de charges, vous allez effectuer le calcul suivant :
loyer annuel - charge / prix de l'acquisition
Dans notre cas il s'agit de faire le calcul suivant :
10 560 € – 1000 € / 200 000 € = 4.7 % de rentabilité nette
Hélas le chemin n'est pas encore fini. Il faut maintenant déduire les impôts de ce rendement. Cependant ce dernier depend de la situation fiscale de chacun. Il adviendra donc à chacun d’affiner le calcul en fonction de sa situation fiscale.
Calculez votre rendement dans le neuf
Une économie significative
Acheter un appartement neuf présente de nombreux avantages fiscaux. La loi Pinel permet notament une réduction d'impôt de 12 à 21%. Vous pourrez ainsi augmenter la rentabilité de votre investissement locatif en effectuant le calcul suivant :
loyer annuel + economie d'impots / prix de l'acquisition
Afin de comparer le rendement dans l'ancien et dans le neuf, prenons cette fois l'exemple d'un appartement dans le neuf à Montepellier. Cet appartement neuf, financé sans crédit, dispose d'une superficie de 46m2 et d'une terrasse de 15m2. Il coûte à l'achat 200 000 euros, sera loué à 710 euros/mois. En outre, la loi Pinel permet d'obtenir une réduction d'impot de 335 euros/mois (s'il est loué pendant 9 ans). Ainsi, il s'agit de faire le calcul suivant :
(710 x 12) + (335 x 12) / 200 000 = 6.2% de rentabilité
Sur cet appartement la rentabilité sera de 6.2%. A investissement égal la rentabilité est bien plus importante lors d'un achat dans le neuf : 4.7% dans l'ancien contre 6.2% dans le neuf !
Une garantie de qualité
Si le rendement est bien plus intéressant dans le neuf, il existe également de nombreux autres avantages. Voici pour vous quelques exemples :
-Un appartement neuf sera construit dans le respect de la règlementation thermique. Il permettra une consommation énergétique optimisée grâce à une isolation performante et à des équipements modernes.
- Le degrè d'isolation phonique est bien supérieur car les appartements neufs disposent d’équipements modernes et performants.
- La garantie biennale permet une garantie totale du logement pendant 2 ans. Ainsi, tous les équipement sont garantis par le promoteur.
- La garantie décennale couvre les dommages compromettant du logement pendant 10 ans.
- Les frais de notaires sont réduits : 2 à 3% du prix de vente contre une moyenne de 6 à 8% pour les achats dans l’ancien.
- Vous pouvez bénéficier d'une exonération de taxe foncière.
N'attendez plus et investissez dans le neuf.