23/01/2018Vaut-il mieux acheter à Paris ou à Marseille ?

Si vous souhaitez vous construire un patrimoine, vous pouvez vous tourner vers l'immobilier neuf les yeux fermés. En effet, 65% des investisseurs choisissent l'immobilier pour se bâtir un patrimoine. Néanmoins, si vous souhaitez acheter pour louer, faites attention à la localisation de votre maison et privilégiez les grandes agglomérations. Si bien évidemment, le bassin parisien s'avère bien plus cher lorsque l'on achète, la location l'est, elle aussi. Vaut-il mieux acheter à Marseille, deuxième ville la plus peuplée de France ou bien dans la capitale ?

 


 

Paris, demande forte et encadrement des loyers

Les taux bas ainsi que la demande constante poussent les investisseurs à acheter de plus en plus au sein même de la capitale. Cependant, si la demande locative est énorme, le prix à l'achat est lui aussi considérable. Ainsi, la rentabilité locative est en moyenne à 3% (ce qui est relativement bas). Fait notoire : plus le coût au mètre carré est élevé, plus la rentabilité locative est basse.

Ainsi, dans les arrondissements les plus chers (le 6ème et le 7ème), les prix au mètre carré sont respectivement de 12 682 euros et 12 385 euros pour un appartement et les prix des loyers au mètre carré sont de 26.5 euros et 27.1 euros. La rentabilité brute du 6éme et du 5eme est donc de 2.49 % et de 2.73 %. 

A l'inverse les arrondissements les moins chers (19ème et 20eme) sont les plus rentables pour un investissement : 7199 le prix du mètre carré dans le 19ème et 7474 euros dans le 20ème. Ici, la rentabilité grimpe à 3.45 % et 3.63 %. Notez également que l'offre est très limitée au coeur de la ville. Il faudra vous décider vite si vous souhaitez acheter dans la capitale. 

Si vous avez peur que l'encadrement des loyers parisiens (le propriétaire ne peut pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré de 20%) bloque les revenus de votre investissement, vous pouvez vous tourner, comme un grand nombre d'investisseurs vers la petite couronne d'Ile-de-France où vous pouvez fixer librement le montant du loyer de votre appartement ou de votre maison.

 

Marseille, bonne rentabilité et disparités

Sur la côte méditerranéenne, la rentabilité brute d'un bien est bien plus élevée que dans la capitale. Elle est en moyenne de 5.16 %. Ce sont le 3ème, le 14ème et le 15ème où les investissements sont les plus intéressants avec respectivement 7.92 %, 7.73 % et 7.47 %. De même, le prix est dérisoire par rapport à la capitale : 1 575 €/m2 pour le 3ème, 1 809 €/m2 pour le 14 et 1 666/m2 dans le 15ème pour un appartement.

 

  Prix achat/m2 Prix location/m2  Rentabilité
Paris 6eme  12 682 €  26.5 €  2.49%
Paris 7eme  12 385 €  27.1 €  2.73%
Paris 19eme  7 199 €  18.2 €  3.45%
Paris 20eme  7 474 €  19.7 €  3.63%
Marseille 3eme  1 575 €  11.3 €  7.92%
Marseille 14eme  1 809 €  12.0 €  7.73%
Marseille 15eme  1 666 €  10.9 €  7.47%

 

Si les prix sont beaucoup plus attractifs, attention à choisir un bon emplacement. La demande locative est bien moins élevée que dans la capitale et il vous faut un bien d'exception pour attirer les locataires.

 

Si la cité phocéenne s'avère bien plus rentable que Paris en terme d'investissement, la capitale garantit un turnover locatif à toute épreuve. Vous ne manquerez jamais de locataires en Ile-de-France et la vente se fera quasi automatiquement à profit, peu importe le bien. A Marseille en revanche comme dans de nombreuses agglomérations (Lyon, Rennes, Montpellier ...), il vous faudra choisir, un logement bien situé, ergonomique qui saura répondre aux attentes des clients du marché. Les logements neufs référencés sur Ikimo9 correspondent à ces critères dans ces deux villes. Venez jeter un coup d'oeil.